Para quem quer pagar menos imposto, o benefício será aproveitado quanto mais tempo a pessoa demorar para vender o imóvel após a atualização do valor, de acordo com especialistas consultados pelo Estadão. Então, é preciso fazer as contas e ter um planejamento, tanto no caso de pessoas físicas quanto no caso de pessoas jurídicas.
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Atualmente, pessoas físicas pagam de 15% a 22,5% de Imposto de Renda sobre a valorização do imóvel quando vendem esses bens (15% para ganhos de até R$ 5 milhões). A tributação é cobrada em cima do ganho de capital, ou seja, da diferença entre o valor do imóvel quando foi comprado e quando foi vendido.
Para as empresas, o Imposto de Renda é de 15% (podendo ter um adicional de 10% dependendo do porte) e ainda mais 9% de Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), chegando uma tributação total de 34%.
Com a atualização, pessoas físicas pagarão 4% sobre a valorização do imóvel nos próximos 90 dias. Empresas, por sua vez, vão pagar 6% de Imposto de Renda e 4% de CSLL. Os contribuintes terão de pagar o imposto nos próximos 90 dias, independentemente de quando forem efetuar a venda. Se fizerem isso, poderão pagar um valor menor de tributo quando o bem for efetivamente negociado no futuro, que dependerá do tempo entre a atualização e a venda.
A atualização do valor é opcional. Se não for feita nos próximos 90 dias, o imposto não é reduzido e a alíquota será cobrada normalmente na transação. Não há nenhuma punição para quem não atualizar o imóvel nos 90 dias estipulados pela lei.
A lei muda a forma de cálculo do ganho de capital, que serve como base para a cobrança do imposto. A alíquota do Imposto de Renda não muda. Com o passar dos anos, porém, a base tributável sobre a qual o imposto é aplicado ficará menor e, consequentemente, o valor efetivo do tributo também diminui, conforme a tabela abaixo.
O impacto da redução ocorre totalmente se a pessoa ou a empresa vender o imóvel daqui a 15 anos ou mais. Se vender antes, o desconto é menor. A redução só começa a ser aplicada se a venda ocorrer três anos após a atualização.
Por exemplo: uma pessoa tem um imóvel que vale R$ 100 mil e ela faz uma atualização no valor de R$ 50 mil. Se ela vender o imóvel por R$ 200 mil daqui a 10 anos, ela pagará um imposto efetivo de R$ 10,8 mil com base na nova lei. Se vender daqui a 15 anos, o tributo diminuirá para R$ 7,5 mil. Se não fosse a atualização autorizada pela nova regra, ela pagaria R$ 15 mil de Imposto de Renda com a negociação.
‘O contribuinte pessoa física pagará 4% de Imposto de Renda no momento da atualização. Se ele não alienar (vender) durante 15 anos, a única tributação vai ser essa. Se alienar antes, poderá haver uma cobrança adicional’, afirma advogado tributarista e professor do Centro Universitário do Pará (Cesupa) Carlos Schenato. ‘Para aqueles que forem vender em até 36 meses, a atualização não vai fazer diferença porque serão tributados na alíquota normal.’
A atualização só poderá feita nos próximos 90 dias, que terminam no dia 15 de dezembro, de acordo com a lei. Dessa forma, os donos de imóveis terão de fazer uma análise nesse período se o procedimento é vantajoso. A Receita Federal ainda deverá publicar uma regulamentação com procedimentos para essa atualização. O imposto será pago no momento da atualização. Quem fizer o procedimento precisa declarar a operação no Imposto de Renda. Na fase de declaração anual, porém, não haverá novas cobranças.
A atualização, por outro lado, não é uma opção atrativa para quem tem um imóvel e não pensa em vender o bem ou para quem comprou recentemente. ‘Se a pessoa tem um imóvel há muitos anos, ou talvez ganhou de herança, e não vai vender, não é um investidor, eu não vejo benefício de fazer essa declaração’, diz a especialista.
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