Saiba o que fazer para negociar um contrato de aluguel mais vantajoso

Com um mercado de imóveis para locação sobreofertado em São Paulo e a demanda ainda em ritmo lento, o inquilino ganha força para negociar com o proprietário, seja na hora do reajuste do imóvel que ocupa ou para procurar uma nova casa.

"Proprietários relutaram em abaixar os preços, acostumados com valores de 2013, mas depois não teve jeito. É melhor manter um morador que é bom inquilino do que ficar com o imóvel vazio e arcar com custos como IPTU e condomínio", diz Mark Turnbull, diretor da vice-presidência de gestão patrimonial e locação do Secovi-SP (sindicato do mercado imobiliário).

Antes de barganhar descontos e vantagens, no entanto, o locatário deve pesquisar preços na vizinhança e, se for morador de apartamento, até no próprio prédio, para saber se o valor pedido pelo locador está dentro do praticado pelo mercado.

"Pesquise antes de fechar contrato. Verifique se há apartamentos para locação no prédio, veja os preços pedidos, pesquisa na região, e leve isso para o proprietário para negociar", diz Turnbull.

Após escolher o imóvel, é preciso ficar atento a questões do contrato, como o indexador que será usado para calcular o reajuste anual.

O índice aplicado em 95% dos contratos é o IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado), mas isso não é obrigatório e pode ser negociado.

Nos 12 meses até julho, o indicador acumula alta de 8,24%, pressionado pela paralisação de caminhoneiros e pela alta do dólar.

"A despeito da indexação, o IGP-M está muito descolado da realidade do mercado imobiliário. É difícil hoje aceitar um aumento dessa magnitude no aluguel. Mesmo com o contrato em vigor, fica mais fácil para os inquilinos negociarem reajustes abaixo do índice", afirma Mauro Rochlin, professor da FGV.

Turnbull observa que, antes de tomar a decisão de trocar de aluguel, é preciso considerar custos com mudança e também a necessidade de oferecer garantias, como um fiador.

Existem também outros tipos de garantias, como o seguro-fiança, em que uma seguradora cobra para assumir a cobertura, e o depósito caução -em geral, no valor de até três meses do aluguel.

DICAS PARA NEGOCIAR O MELHOR CONTRATO

• Procura saber há quanto tempo o imóvel está no mercado. Quanto mais tempo ele tiver ficado vazio, maior a chance de o proprietário estar flexível para negociar, em busca de um inquilino.
• Pesquisa no prédio e na vizinhança o preço de outros imóveis para saber se o valor pedido pelo proprietário está condizente com o praticado pelo mercado. Se houver divergências, apresente-as ao locador.
• Ofereça boas referências pessoais ao dono do imóvel, como comprovante de que não está com o nome sujo.
• Negocie pontos do contrato como a multa em caso de uma desocupação antecipada do imóvel e condições de reajuste e renovação.
• É provável que o índice de reajuste aplicado ao contrato seja o IGP-M. Isso não significa que, na hora do reajuste, não seja possível negociar descontos ou compensações.
• Às vezes, o IGP-M do mês apresenta queda, ou seja, no aniversário, o aluguel deveria ficar mais barato. Mas é comum a inclusão de uma cláusula contratual definindo que, em caso de variação negativa, o valor da locação será mantido. Fique atento a isso.
• Seja minucioso na vistoria do imóvel, procure rachaduras e infiltrações, e peça a inclusão de eventuais melhorias e compensações no contrato.