Redação
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Lixo fora do lugar, carro mal estacionado ou barulho até altas horas podem render para o morador mais do que uma ligação malcriada do porteiro.
Para evitar receber uma multa do prédio, que pode chegar a dez vezes o valor da taxa condominial, é preciso estar familiarizado com o regulamento interno do condomínio. E, claro, ter bom senso.
Barulho em excesso é o que mais rende multas -e conflitos em edifícios-, segundo síndicos. Festas com música alta e quebra-quebra de reformas são motivos de infrações.
Mas comprovar que o som ultrapassou o limite tolerável nem sempre é fácil, já que não dá para usar a câmera de segurança para o flagrante nesse caso. Renato Tichauer, presidente da Assosindicos (associação dos síndicos de São Paulo), recomenda que seja usado um decibelímetro para medir o nível de ruído.
Mas a regra sobre limite de decibéis não costuma ser rígida nos prédios, por isso a avaliação acaba sendo mais subjetiva. O entendimento é de que, depois das 22h, cabe o bom senso.
Conflitos envolvendo animais de estimação e mau uso da garagem também estão no topo do ranking de infrações.
O publicitário Brunno Feola, 31, recebeu uma multa de cerca de R$ 1.300 depois de descer com Marc, seu cachorro vira-lata, pelo elevador social do edifício em que aluga um apartamento, na Mooca (zona leste da capital).
Como o elevador social e o de serviço são chamados pelo mesmo botão, os animais podiam andar em qualquer um deles, desde que no colo do morador. Mas a regra mudou de uma hora para a outra, segundo o publicitário, e o acesso de animais foi proibido no social.
Houve um desentendimento com o síndico. Brunno decidiu desafiar a restrição. Ele recorreu e a multa não foi mais cobrada.
Às vezes, a infração pode ser cometida por desconhecimento das regras. Atitudes menos graves, como deixar lixo fora do lugar ou um vaso de plantas perto da janela também podem gerar penalidades para o morador.
A produtora Juliana Boscardin, 31, não chegou a ser multada, mas recebeu uma advertência, que costuma preceder a multa, por deixar o lixo na porta dos fundos do apartamento em que mora, em Santa Cecília (região central).
Antes, havia um latão no andar para o depósito dos resíduos, mas ele foi retirado. "Fui desatenta e não vi o aviso no elevador dizendo que era para levá-lo para o térreo", conta.
Cada condomínio tem autonomia para definir na convenção e no regulamento interno as atitudes proibidas e os valores das multas para quem descumprir as regras.
Mas existem alguns deveres do morador que valem para todos, previstos no Código Civil. Entram na categoria de proibições atitudes graves, como manter um ponto de tráfico de drogas no edifício ou fazer festas todos os dias, segundo Ricardo Karpat, diretor da Gábor RH, empresa que forma síndicos. A multa, então, pode chegar a dez vezes o valor do condomínio.
Há, por outro lado, proibições exageradas. "Já vi restrições a manifestações políticas e contra pessoas mentalmente instáveis, por exemplo", diz Pedro Serpa, professor de direito imobiliário da FGV. "Quando há violação a direitos fundamentais, a regra não pode valer."
Presidente do instituto Cidades e Condomínios, organização que capacita síndicos, Dostoiévscki Vieira afirma que a maioria das convenções tem regimentos irregulares, por falta de atualização. Ele recomenda a revisão das normas a cada 10 ou 20 anos, em sintonia com jurisprudências e mudanças sociais.
Vieira também afirma que os síndicos só devem agir quando uma situação incomodar a coletividade, e não apenas um morador. "Se é uma questão entre duas unidades, eles dois que devem se resolver entre si."
A multa deve vir com o máximo de detalhes possível, diz Serpa, com informações sobre a infração, o código violado e prazo para defesa. Caso o morador a conteste, ela será reavaliada em assembleia.
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Perguntas e respostas sobre multas
Qual a diferença entre advertência e multa?
Advertência serve para alertar o morador de que cometeu uma infração, mas ele não é cobrado por isso. A multa geralmente vem depois da advertência, caso o morador reincida no ato.
As infrações são definidas pelo condomínio?
Sim, cada prédio tem a sua convenção. O Código Civil dispõe sobre direitos e deveres dos moradores de uma forma geral, como pagar as despesas do condomínio.
Posso ser multado sem receber advertência antes?
Em casos mais graves, sim, especialmente se a proibição for clara. Mas, no geral, duas ou três advertências precedem a multa.
Quem é responsável pela multa, o inquilino ou o proprietário do imóvel?
Quem comete a infração deve pagar por ela. Mas, como ela é vinculada à unidade, é de responsabilidade do dono da residência, que tem a tarefa de cobrar o locatário.
Existe um limite de valor para uma multa?
O maior valor é de dez taxas condominiais, previsto no Código Civil. O custo das outras infrações está na convenção do prédio.
A defesa deve ser feita antes ou depois da multa ser emitida?
O mais comum é que o morador se defenda em assembleia depois de receber a multa. Prevalece o que a maioria dos presentes decidir.
Posso recorrer de outra forma?
O morador pode ingressar com uma ação na Justiça, alegando que não cometeu a infração.
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Principais infrações
Excesso de barulho
É a transgressão mais comum nos condomínios. Festas até altas horas, som de instrumentos musicais e obras no apartamento fora do horário são algumas causas de ruído excessivo.
Descarte incorreto do lixo
O lixo deve ser colocado no lugar definido no regulamento interno. Atirar resíduos pela janela ou deixar o saco de plástico na porta de casa se não for permitido pode resultar em multa.
Descuido com animais
O morador não é impedido de ter um animal doméstico, mas deve cuidar dele para que não afete o sossego e a higiene do prédio. Limpar o cocô em áreas comuns, não deixar o bicho sem coleira e subir pelo elevador de serviço são regras comuns.
Negligência com segurança
Não baixar o vidro ao passar pelo porteiro é uma atitude comum, mas, por colocar em risco outros moradores do prédio, pode ser considerada uma infração.
Mau uso da garagem
Quem estacionar o carro fora do limite da vaga, circular em velocidade acima da permitida e transformar o local em depósito de objetos corre o risco de ter problemas com o síndico.
Imprudência na decoração
Pendurar uma planta perto da janela deixa a varanda mais bonita, mas representa um risco à segurança dos moradores, já que o vaso pode cair quando ventar mais forte ou alguém esbarrar.
Depredação do patrimônio
Quem quebrar móveis ou objetos do prédio terá que repor o bem e, em alguns casos, ainda terá que pagar uma multa por infrações paralelas, como barulho depois das 22h, por exemplo.
Desfile com trajes de banho
Mesmo se estiver muito quente, o morador não deve andar de biquíni ou sunga em qualquer lugar do prédio. A água deixa o piso escorregadio. Preste atenção nas placas espalhadas pelas áreas comuns.
Uso inadequado de espaço
Os pais podem ser autuados se os filhos andarem de skate, bicicleta ou brincarem com bola fora dos espaços permitidos -na garagem, por exemplo.
Reforma suja
Obra gera entulho e poeira, e cabe ao morador, não ao condomínio, cuidar para que o andar permaneça limpo.
Vazamento
Se houver uma infiltração que prejudique muitos moradores do prédio, o proprietário pode ser multado, além de ficar responsável pelos reparos dos problemas em outros apartamentos causados pelo vazamento de água.
Fontes: Pedro Serpa, professor da FGV, Angélica Arbex, gerente da Lello Condomínios, Rosely Schwartz, professora da Escola Paulista de Direito, Ricardo Tichauer, presidente da Assosindicos, Ricardo Karpat, diretor da Gábor RH
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